任意売却の流れ

任意売却する際は、住宅の売却価格より残りのローン金額が上回っている状態（この状態をオーバーローンといいます）かどうかを知る必要があります。
そのため、まずは住宅の価格査定を、不動産会社に依頼して行います。この時、不動産会社は自社の利益のため、実際より甘いシミュレーションを提示してくる可能性がある点に注意しましょう。あなたが損をすることを避けるには、任意売却の実務経験と知識がカギになります。このようなリスクは、任意売却の専門会社や、不動産会社の任意売却取り扱い部門へ依頼すれば、ある程度回避できます。

任意売却に際しては、債権者（銀行などの金融機関）へ事前に相談し、任意売却を行うこと、また売却する価格についても了承を得る必要があります。信憑性のある査定を行い、売却の実現性を考慮した価格で、債権者に了解してもらわなければなりません。この点でも、不動産会社などのその道の専門家が果たす役割は重要です。

任意売却における住宅の売却活動は、通常の売却とそれほど違いはありません。
ただし、注意したいのは、任意売却が可能な期限があることです。具体的には、ローン返済ができなくなってから、競売の入札が始まる前までの間です。大体、住宅ローンを滞納し始めてから3〜12ヶ月といわれています。
また、ほとんどの任意売却は自宅に住みながらの売却活動になりますので、内覧希望者への対応などでスムーズな対応が求められます。

売買契約は通常の住宅の売却と同様の手続きになります。
また、決済時には債権者である金融機関との条件調整があり、ここでの細かい条件のすり合わせがとても大切です。円滑に住宅を引き渡すため、売却代金の一部を引っ越し代として融通してもらうなどの取り決め事項を明確にしておきましょう。

任意売却では必ず残債が出るので、これを返済していかなければなりません。とはいえ、任意売却ができても、その人の経済的な余裕が劇的に改善されるとは限りません。返済のペースにも限界があるでしょう。そうしたことも考慮し、ここで債務者の経済状況や返済のペースを鑑みて、債権者との間で毎月の返済額を決定します。債権者側も残債の支払いについて予測した上で任意売却を了承するため、無理な返済を要求されることは少ないと言われています。